Ponto Comercial

O ponto comercial é o local onde o empreendedor exerce a sua atividade. Mas há também o conceito de Ponto Comercial Jurídico, que nasce no momento em que se fecha o contrato de locação comercial. Esse ponto comercial jurídico constitui-se em um bem integrante do patrimônio do empreendedor, é muitas vezes chamado de fundo de comércio ou fundo de empresa.

O fundo de comércio é um conceito abstrato, resulta do trabalho e do conhecimento do empreendedor sobre determinada atividade empresarial. O empreendedor, após alguns anos de trabalho em determinado local, favorece a valorização do imóvel que pertence ao locador.

Considere que o valor do fundo de comércio representa uma parte do valor do imóvel, sendo que surgiu do trabalho do empreendedor locatário; portanto, não é justo que somente o proprietário se beneficie da valorização do imóvel sem nada destinar ao empreendedor locatário que, sem dúvida nenhuma, trabalhou para construir a boa fama comercial do local em questão. Neste caso, é comum que o fundo de comércio faça parte da negociação na transferência para terceiros; ou considerado fator decisivo para conceder ao locatário o direito à renovação do contrato de aluguel.

Para garantir que o empreendedor resguarde o patrimônio que construíra, a partir do seu trabalho e dedicação, existe a Lei do inquilinato ou Lei de locação (Lei nº 8.245 de 18/10/91). Segundo esta legislação, o fundo de comércio começa a ter valor 3 anos após o empreendedor ter iniciado suas atividades em determinado local, brindando assim, sua capacidade de atrair clientes e chamar atenção ao seu nome comercial. Por isso aconselho aos empreendedores, que toda vez que contratar uma agência de publicidade ou investir em propaganda nos jornais, rádios, TVs, entre outros meios; sempre guarde o comprovante de pagamento feito a essas mídias. É uma forma de comprovar o quanto você investiu na imagem da sua empresa

Conforme expressa a Lei 8.245, o empreendedor locatário, bem como seu cessionário ou sucessor, pode pedir judicialmente a renovação do contrato de aluguel do local que representa o seu fundo de comércio; mas somente nas seguintes condições:

1- a locação do imóvel tem que ter contrato por escrito e por tempo determinado;

2- o prazo do contrato deve ser de pelo menos 5 anos, ou soma do prazo de contratos anteriores revelar 5 anos ininterruptos;

3- o empreendedor locatário deve estar em exploração da sua atividade por pelo menos 3 anos ininterruptos.

Mas atenção!
O fato do locatário possuir um contrato de locação escrito e com prazo igual ou superior a 5 anos não garante, automaticamente, a renovação do contrato pelo mesmo período. Permite sim, que as partes interessadas negociem um novo valor de aluguel para esse novo contrato. Assim, o locatário terá preferência, em igualdade de condições de valor, sobre uma eventual proposta de terceiro.

A proposta de renovação deve ser feita nos primeiros 6 meses do último ano do contrato, nem antes, nem depois. Se faltar mais de uma ano, ou menos de 6 meses, para o término do contrato em questão, a proposta poderá não ser admitida pelo locador.

Caso o locador e o locatário não cheguem a um acordo com relação ao novo valor do aluguel, um Juiz responsável pelo julgamento pode nomear um perito para avaliar o imóvel e concluir um valor de aluguel. Neste caso, os interessados (locador e locatário) podem também indicar peritos com a função de acompanhar a perícia e, se for o caso, divergir do perito nomeado pelo Juiz.

Como escolher um Ponto Comercial?

A escolha do ponto comercial é fundamental para o sucesso do seu empreendimento. No entanto, essa tarefa não é tão simples como parece! Preste atenção nas oito recomendações que todo empreendedor deve seguir antes de escolher o seu ponto comercial, para que depois não tenha que fechá-lo por culpa de alguma irregularidade.

1- A primeira coisa a fazer é determinar quanto você e seus sócios poderão pagar para ocupar o imóvel; e concluir se é melhor comprar Pense duas vezes antes de comprar um imóvel comercial! Comprar o imóvel e o ponto comercial demandará uma grande quantidade de capital, que ficará como capital imobilizado. Esse capital poderia ser investido no próprio negócio (ex: capital de giro e compra de mercadorias) que em pouco tempo poderia resultar em bons lucros.
Perceba que as grandes redes de lojas ou supermercados não costumam imobilizar capital na compra dos imóveis onde irão atuar, preferem alugar um imóvel para garantir mais capital e investir na própria loja.
No caso dos pequenos empreendimentos há quem prefira ser dono do imóvel onde estabeleceu o ponto comercial, nesse caso é visto como um investimento de longo prazo e elimina o custo do aluguel.
Você dependerá da sua capacidade de investimento para decidir comprar o imóvel e ao mesmo tempo investir no empreendimento! ou alugar, Se você decidir alugar o imóvel, negocie o valor do aluguel, as datas de pagamento, o prazo de locação e outras cláusulas, observando sempre se estão adequadas ao seu negócio conforme o tempo de retorno do investimento. e qual a melhor localização. Veja se o local atinge o público desejado e se favorece o transporte de mercadorias entre você e seus fornecedores e você e seus clientes.
Verifique também se há disponibilidade de transporte público para clientes e empregados, estacionamento de veículos e espaço para carga e descarga de mercadorias.

2- Verifique junto às secretarias Estadual e Municipal do Meio Ambiente se é possível estabelecer o empreendimento que você tem em mente no local que escolhera. Saiba que as atividades relacionadas à saúde Por exemplo: bares, restaurantes, farmácias, lanchonetes, açougues, padarias, indústrias de alimentos, clinicas médicas e odontológicas, clinicas de estética, clinicas veterinárias, loja de animais, etc. dependem de alvará Alvará de Funcionamento
É um documento que autoriza o funcionamento de um empreendimento considerando o local, o meio ambiente, a segurança, o tipo de atividade, o sossego público, os horários de funcionamento e até a moralidade. Tudo depende da legislação de cada município!
Saiba que o Alvará de Funcionamento é uma autorização de caráter precário, isso significa que se não forem atendidas as exigências estabelecidas pelo poder público, a qualquer momento, este poderá cassar sua validade.
OBS: A licença de funcionamento deverá estar afixada em local visível ao público. de funcionamento da Vigilância Sanitária Estadual e Municipal.

3- Verifique também as exigências do Corpo de Bombeiros!

4- Veja se há disponibilidade de energia elétrica e rede de água e esgoto que atenda às necessidades da sua empresa, e se há ocorrência de enchentes no local e na região. Saiba que qualquer reforma a ser feita no imóvel dependerá de autorização do proprietário! E nos casos de ampla reforma, dependerá de aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal.

Os ítens abaixo você deverá verificar na Prefeitura:

5- Se as atividades que você pretende desenvolver no local respeitam as leis de zoneamento do município;

6- Se o imóvel possui o Habite-se; O Habite-se é uma certidão que autoriza o imóvel que foi construído ou reformado a ser ocupado. Ele garante que o imóvel cumpre os parâmetros legais quanto à área de construção e ocupação do terreno.
Você deve ir até a prefeitura para conferir se o imóvel em questão tem certidão de habite-se regularizada. No entanto, quem deve retirar o habite-se na prefeitura é o dono do imóvel ou o responsável pela obra de construção ou reforma. Portanto, só alugue um imóvel se o proprietário apresentar-lhe a certidão de habite-se.

7- Se os impostos IPTU ou ITR IPTU = Imposto Predial e Territorial Urbano.
ITR = Imposto sobre a propriedade Territorial Rural.estão quitados;

8- Se o município tem legislações que regulam a instalação de anúncios publicitários.

Observação importante!
Sobre o zoneamento, em geral os municípios classificam o uso do solo em:

a- Categoria de uso residencial que envolve a moradia das pessoas;

b- Categoria de uso não-residencial que envolve as atividades comerciais, serviços, industria ou instituições;

c- Categoria mista ou Zonas mistas. Normalmente: comércio, serviços, residências e pequenas indústrias.
C Autor e titular: Luiz Antonio R. da Silva
O autor e titular do presente texto assegura os direitos autorais dispostos na Lei 9.610/98, mas autoriza a cópia parcial desde que citada a fonte.
Conforme o Art.46 da Lei nº 9.610/98.

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